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Habitat indigne, habitat insalubre

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Illustration habitat insalubre
De trop nombreuses personnes et familles résident encore aujourd’hui dans des logements incompatibles avec le maintien de leur dignité (logements trop petits, sans chauffage, sans lumière, très dégradés…). De tels logements peuvent présenter des risques pour leur sécurité et pour leur santé.
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La Lutte contre l’habitat indigne (LHI) est une priorité de l’action des pouvoirs publics, réaffirmée par la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 (loi MOLLE) qui a donné une définition juridique à l’habitat indigne.

Il s’agit :

  • des logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ;
  • des locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage.

La lutte contre l’habitat indigne nécessite l’intervention de nombreux acteurs (les communes, l’Etat, l’Agence régionale de santé, l’Agence nationale de l’habitat, la Caisse d’allocations familiales, les bailleurs sociaux, les associations spécialisées…) afin d’apporter des réponses à la fois réglementaires, financières et sociales aux situations rencontrées.

À qui s'adresser si votre logement est très dégradé, dangereux ou impropre à l'habitation ?

En général, il convient que les locataires s’adressent, dans un premier temps, à leurs propriétaires pour leur demander de faire les travaux nécessaires (par lettre simple puis lettre recommandé). Si les problèmes persistent, différents interlocuteurs peuvent être sollicités, selon la situation :

  • non respect des règles de décence (décret du 30 janvier 2002) : ces litiges doivent être réglés entre le bailleur et le locataire. À défaut d’accord amiable, les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation ou/puis le juge d’instance. Les occupants peuvent aussi s'adresser à leur CAF (ou MSA) s'ils perçoivent des allocations logement.
  • non respect des règles d’hygiène définies par le règlement sanitaire départemental (problèmes isolés relatifs à l’humidité, la ventilation, l’évacuation des eaux usées, les installations de chauffage, l’étanchéité des ouvrants…) : Le maire est chargé de l’application du règlement sanitaire départemental (RSD) sur le territoire de sa commune et peut mettre en demeure le propriétaire de faire les travaux nécessaires.
  • logements insalubres (problèmes et dégradations multiples) ou impropres par nature à l’habitation (caves, combles, garages…) : en application du Code de la santé publique (articles L1331-26 et L1331-22 et suivants), l’Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) dans les communes qui en sont dotées réalisent une visite et établissent un rapport qui peut conduire à la prise d’un arrêté préfectoral interdisant l’habitation de manière temporaire (jusqu’à la réalisation des travaux) ou définitive.
  • situations d’urgence sanitaire (danger sanitaire imminent) : en application du Code de la santé publique (article L 1311-4), l’Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) dans les communes qui en sont dotées constatent la situation permettant au préfet d’ordonner, par arrêté préfectoral, l’exécution immédiate des mesures nécessaires.
  • présence de peintures au plomb dégradées : en application du Code de la santé publique (articles L 1334-1 et suivants), l’Agence régionale de santé (ARS) ou le Service communal d’hygiène et de santé (SCHS) dans les communes qui en sont dotées font réaliser les diagnostics nécessaires permettant au préfet de prescrire aux propriétaires les mesures d’urgence de lutte contre le saturnisme infantile.

Selon votre département de domicile, les coordonnées des acteurs à qui vous adresser sont accessibles à la rubrique "les acteurs, les outils et les dispositifs de lutte contre l'habitat indigne dans les départements".

Tableau de synthèse des procédures

  Non respect des règles de décence Non respect des règles d'hygiène Sécurité des immeubles (Péril, sécurité des hôtels meublés et sécurité des équipements communs des immeubles collectifs) Locaux insalubres (problèmes et dégradations importants et/ou multiples) & locaux impropres à l’habitation Danger sanitaire imminent Risque de saturnisme
(présence de peintures
au plomb dégradées)
Acteur

Bailleur, commission départementale de conciliation, tribunal d'instance.

CAF/MSA si allocation logement

Pouvoirs de police du maire : police générale Pouvoirs de police du maire : police spéciale Pouvoirs de police spéciale du préfet Pouvoirs de police spéciale du préfet Pouvoirs de police spéciale du préfet
Textes Décret logement décent du 30 janvier 2002 Code général des collectivités territoriales (art. L2212-2), règlement sanitaire départemental (RSD) Code de la construction et de l’habitation (art. L511-1 à 4 ; L123-3 et
L129-1 à 7)
Code de la santé
publique (art. L1331-
26 et suivants et L1331-22)
Code de la santé publique
(art. L1311-4)
Code de la santé
publique (art. L1334-
1 et suivants)

En application du Code général des Collectivités territoriales (CGCT), du Code de la Santé publique (CSP), du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) et du Règlement Sanitaire Départemental (RSD), le maire est donc compétent pour traiter de nombreuses réclamations liées à l'habitat indigne. De plus, de par sa proximité géographique, il est souvent le premier destinataire des réclamations des occupants. De nombreux guides et outils à l'attention des maires pour les aider à mettre en œuvre leurs compétences sont accessibles sur une rubrique dédiée.

L’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) conseille et oriente gratuitement les locataires et les propriétaires (pour tout renseignement concernant le réseau des ADIL, composez le 08 20 16 75 00 ou consulter le site Internet).
Les propriétaires peuvent bénéficier, à certaines conditions, d’aides de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) pour réaliser des travaux. Lorsqu'une OPAH (Opération programmée d'amélioration de l'habitat) ou un PIG (Programme d'intérêt général) a été mis en place par une collectivité locale, les logements du secteur concerné peuvent bénéficier de la gratuité du montage des dossiers de subvention de l’ANAH et surtout de majorations financières de ces subventions.

Aller plus loin

Que fait l'Agence régionale de santé ?

  • Pour les signalements relevant de ses compétences, l’Agence régionale de santé ou un opérateur dûment mandaté à cet effet, procède à une enquête sur les lieux et engage, s’il y a lieu, la procédure administrative adaptée. Chaque année, l’ARS visite plus de 300 locaux (logements ou parties communes d’immeuble) et engage les procédures administratives relevant du préfet (arrêtés préfectoraux d’insalubrité, mesures d’urgence) pour environ 200 logements ou parties communes visités soit par l’ARS soit par les Services communaux d'hygiène et de santé (SCHS).
  • L’ARS participe aux différentes instances et dispositifs de lutte contre l’habitat indigne existant dans les départements et notamment aux Pôles départementaux de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI).

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Selon votre département de domicile, les coordonnées des acteurs à qui vous adresser sont accessibles ici.

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