Les enjeux de l’habitat en Auvergne-Rhône-Alpes
En Auvergne-Rhône-Alpes le parc privé potentiellement indigne (PPPI) a été estimé à 80 671 logements (données 2019). L’habitat indigne se définit comme un habitat qui expose ses occupants à des risques manifestes pour leur sécurité physique ou/et à leur santé.
Le plus fort contingent en valeur absolue de PPPI s’observe dans les grandes agglomérations de la région : métropoles de Lyon, de Clermont-Ferrand, de Grenoble, de Saint-Etienne et de Valence-Romans. Néanmoins, les territoires ruraux de l'Auvergne ainsi que certains territoires du sud de la Drôme de l’Ardèche présentent aussi une proportion de PPPI important.
La lutte contre l'habitat indigne : les acteurs-clés mobilisés sur le terrain
Les causes de l'habitat indigne sont variées : logements non-conformes, dégradations liées au mode d'occupation, logique de rentabilisation, etc. Et les désordres les plus fréquemment rencontrés sont l'humidité, les moisissures, l'insuffisance de ventilation, le défaut d’isolation, l'entretien du logement ou de ses abords. En savoir + sur les désordres et risques d’un logement insalubre ou indigne .
Le traitement de l'habitat indigne se limite rarement à un simple diagnostic technique du logement. Il est nécessaire de prendre en compte des aspects d'ordre social, financier, juridique ou relationnel.
L'action du maire sera donc rarement isolée, une pluralité d'acteurs intervenant dans ces domaines : services sociaux, département, Caisse d’allocations familiales (CAF), Agence régionale de santé (ARS), Direction départementale des territoires (DDT), Direction Départementale de l'emploi, du travail, et des solidarités (DDETS), Agence départementale d’information sur le logement (ADIL), Agence nationale de l’habitat (ANAH), associations locales...
Les acteurs ressources pouvant être sollicités dans le cadre des démarches amiables : ADIL et ANAH
L’ADIL conseille et oriente gratuitement les locataires et les propriétaires. Pour tout renseignement concernant le réseau des ADIL, composez le 08 20 16 75 00 ou consultez le site Internet de l’ANIL.
Sur le plan financier, les propriétaires peuvent bénéficier, à certaines conditions, d’aides de l'ANAH pour réaliser des travaux. Lorsqu'une OPAH (Opération programmée d'amélioration de l'habitat) ou un PIG (Programme d'intérêt général) a été mis en place par une collectivité locale, les logements du secteur concerné peuvent bénéficier de la gratuité du montage des dossiers de subvention de l’ANAH et surtout de majorations financières de ces subventions.
Le rôle du maire
Le maire a pour mission, au titre de sa police générale, de veiller au respect par ses administrés des obligations en matière de salubrité publique sur tout le territoire communal en application de l’article L. 1421-4 du Code la santé publique (CSP) et de l’article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales (CGCT).
Pour ce faire, il s’appuie sur des dispositions réglementaires portant sur l’hygiène et la salubrité des locaux d’habitation et assimilés ainsi que leurs abords qui ont été remaniées ces dernières années par le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés et par une décision du Conseil d’Etat du 29 août 2024 .
Dorénavant, le maire se réfère et s’appuie sur les articles du Code de la Santé Publique (CSP) et sur les articles du règlement Sanitaire Départemental (RSD) non codifiés dans le CSP. :
Articles R. 1331-14 à R. 1331-16 et R. 1331-24 à R. 1331-78 du Code de la santé publique (CSP) et
Articles du Titre II « locaux d’habitation » du RSD non codifiés dans le CSP : Articles 21, 22, 27.2 b), 28,29, 29.1, 29.2, 31, 31.1, 31.2, 34, 35, 36, 38, 40.1, 40.2, 40.3, 40.4, 42, 43, 44, 51, 52, 53, 53.1, 53.2, 53.3, 53.4, 53.5, 53.6,53.7, 53.8, 53.9, 53 bis, 58.
Pour les situations les plus graves, le maire dispose d’un pouvoir de police spéciale qui doit être utilisé en cas de risque de péril ou de problème de sécurité des équipements communs des immeubles d’habitation en application des alinéas 1, 2 et 3 de l’article L511-2 du code de la construction et l’habitation.
Pour les signalements relevant de ses compétences au titre du Code de la santé publique (CSP), l’Agence régionale de santé (ARS) Auvergne-Rhône-Alpes ou le SCHS procède à une enquête sur les lieux (un opérateur dûment mandaté à cet effet peut également préqualifié les désordres), et engage, si nécessaire, la procédure administrative adaptée.
L’ARS Auvergne-Rhône-Alpes participe aux différentes instances et dispositifs de lutte contre l’habitat indigne existant dans les départements et notamment aux Pôles départementaux de lutte contre l’habitat indigne (PDLHI).
Chaque année, l’ARS Auvergne-Rhône-Alpes visite plus de 250 locaux (logements ou parties communes d’immeuble) et engage les procédures administratives relevant du préfet (arrêtés préfectoraux de traitement de l’insalubrité, y compris des procédures d’urgence) pour environ 150 logements ou parties communes visités.
Le rôle des autres acteurs intervenant dans la lutte contre l’habitat indigne
Acteurs assurant le Conseil, l’information, l’accompagnement technique : ADIL, Opérateurs mandatés par les collectivités pour qualifier l’indignité des locaux
Acteurs menant des actions coercitives : Préfet (DDT), CAF / MSA
Acteurs menant des politiques incitatives pour l’amélioration de l’habitat : ANAH, EPCI
Acteurs intervenant pour le relogement, l’hébergement et l’accompagnement social : CCAS, Conseil Départemental, Préfet (DDETS), opérateurs
La lutte contre l'habitat indigne : la marche à suivre par le maire en cas de signalement
Réceptionner le signalement ou la plainte
De par sa proximité géographique, le maire est souvent le premier destinataire des réclamations des occupants. Toutefois il peut être saisi par d'autres acteurs de la LHI (lutte contre l’habitat indigne) eux-mêmes sollicités par l'occupant ou un tiers : ARS, CAF, travailleurs sociaux, opérateurs, etc.
Modalités d’intervention : plusieurs étapes
En premier lieu, le maire invite le plaignant à se rapprocher de son propriétaire (démarche dite amiable).
Si cela ne suffit pas, le maire (ou son représentant : adjoint/police municipale) se rend sur place (que ce soit dans le parc privé ou social), en présence du locataire (dans un premier temps il n'est pas nécessaire que la visite soit contradictoire), afin de contrôler le logement et de vérifier le bien-fondé de la plainte. L'intervention du maire se réfère aux critères techniques et réglementaires. Ce qui concerne les rapports locatifs (impayés de loyer, état des lieux, caution, clauses du bail) n'est pas de sa compétence.
1ère étape : Visite du logement et constat des désordres constituant des non-conformités aux dispositions réglementaires en vigueur
Tableau des articles les plus fréquemment utilisés en fonction des désordres relevés | |
|---|---|
Appareil à combustion | Des articles R1331-66 à R1331-78 du CSP |
Animaux, Rongeurs, Punaises de lit, Désinsectisation | Articles R1331-25, R1331-41, R1331-42, R1331-45, R1331-48, R1331-52, R1331-53, R1331-54, R1331-64 du CSP et article 119 du RSD |
Cabinet d’aisances, Salle d’eau, Installations sanitaires | Articles R1331-26, R1331-30, R1331-60.-I, R1331-63 |
Chauffage, Eau chaude | Articles R1331-26, R1331-29, R1331-30.-I, R1331-32, R1331-59, R1331-60.-I du CSP |
Déchets, Récipients à ordures ménagères | Articles R1331-51, R1331-52 du CSP et Articles 76 et suivants du RSD |
Eclairement naturel, ouverture sur l'extérieur | Articles 27.2 b, 40.1, 40.2 du RSD |
Electricité | Articles R1331-26 et R1331-31 du CSP |
Entretien, propreté | Articles R1331-30.-I, R1331-41, R1331-43, R1331-50, R1331-52, R1331-53, R1331-54, R1331-62, R1331-63, R1331-65 du CSP |
Hauteur sous plafond, Surface, dimensions | Articles 40.3 et 40.4 du RSD et R1331-56, R1331-57 du CSP |
Ventilation, Renouvellement de l’air, Aération, Humidité, Infiltrations (eau), Moisissures | Articles R1331-25, R1331-26, R1331-30, R1331-33, R1331-34, R1331-38, R1331-44, R1331-45, R1331-47, R1331-48 du CSP et Article 40.1 du RSD |
2ème étape : Envoi d’une mise en demeure d’effectuer les travaux nécessaires à la résorption des désordres dans un délai imposé
La mise en demeure peut être motivée à la fois sur les dispositions du CSP et sur celles du RSD.
3ème étape : Visite de contrôle à l’issue du délai
Travaux effectués à Clôture du dossier
Travaux non effectués : établissement d’un PV d’infraction avec transmission de ce PV à l’Officier du Ministère Public (Tribunal de Police) ou possibilité de l’amende forfaitaire et de la verbalisation électronique si la collectivité a conventionné avec l’ANTAI.
Les infractions peuvent porter à la fois sur le non-respect des dispositions :
du CSP : contravention de 4ème classe - jusqu’à 750 euros par infraction et
du RSD : contravention de 3ème classe - jusqu’à 450€.
La présence d’un cumul important de désordres ou de désordres majeurs, présentant un risque pour la santé des occupants, peut justifier l’engagement d’une procédure préfectorale de traitement de l’insalubrité, dans ce cas le maire peut saisir l’ARS Auvergne-Rhône-Alpes en lui transmettant un premier constat (Quel est le rôle de l’ARS Auvergne-Rhône-Alpes ?)
De façon générale, les communes sont les mieux placées pour intervenir en premier niveau face aux situations d’habitat dégradé. Leur implication est décisive pour permettre aux services de l’Etat d’avoir une meilleure connaissance des situations existantes. En effet, outre leurs pouvoirs de police générale, les maires ont une mission de contrôle des règles générales d’hygiène et de salubrité en matière d’habitat. A ce titre, les communes sont amenées à apporter une réponse aux signalements des habitants concernant leur logement.
Habitat : les outils mis à votre disposition par l’ARS
Pour aider le maire dans le règlement des situations d’habitat indigne, l’ARS Auvergne-Rhône-Alpes a élaboré différents supports :
Ces documents détaillent les procédures et fournissent des outils pratiques : courriers type, fiches de visite, modèles d'arrêtés municipaux et de procès-verbaux.
